Dekadę temu, światowy kryzys rozpoczął się od załamania na rynku nieruchomości w USA. Jak obecnie wygląda sytuacja, i czy nauczono się na błędach?
Ceny nieruchomości w Stanach idą do góry
Od długiego czasu w USA notowany jest wzrost cen nieruchomości. Jednym z mierników poziomu cen domów jednorodzinnych w Stanach jest indeks S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Indeks. Zgodnie z tym indeksem, punktem wyjściowym jest styczeń 2000 roku. Dla tej daty przyjęto wartość 100. W 2007 roku, tuż przed wybuchem kryzysu, wartość indeksu osiągnęła nieco ponad 180. Ostatni odczyt z sierpnia 2018 roku pokazuje wzrost indeksu do ponad 205 punktów. Więc jest to około 25 punktów powyżej szczytowych cen domów z ostatniej bańki. Według danych Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) ceny mieszkań wszystkich typów są najwyższe w historii, a od 78 miesięcy z rzędu odnotowywany jest wzrost cen.
https://fred.stlouisfed.org
Polityka FED odpowiedzialna za wzrost kosztów kredytu
Kolejnym problemem na rynku nieruchomości jest koszt kredytu. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego w USA w 2018 roku wyniosło 4,53%, przy 3,99% w 2017 roku. Jednak jest to tylko średnia. W październiku oprocentowanie wynosiło już ponad 5%. Zatem koszt kredytu w ciągu roku wzrósł znacznie. Jest to pochodna prowadzonej polityki FED czyli zwiększania stóp procentowych. Podnoszenie stóp przez Bank Centralny przekłada się bezpośrednio na większe oprocentowanie kredytów. FED planuje dalsze podwyżki, więc należy się spodziewać, że również nadal będzie rosło oprocentowanie kredytów hipotecznych. Na początku 2017 roku oprocentowanie wynosiło jeszcze około 3,5%.
Jim Cramer z CNBC ostrzega, że sektor mieszkaniowy jest pod presją. Podaje przykład KB Home, które buduje ogromną ilość mieszkań w Kalifornii ale nie może ich sprzedać. Rosnące koszty materiałowe zmniejszają podaż, a rosnące oprocentowanie hipotek zniechęca potencjalnych nabywców. Sukcesywnie wycofują się ze strony popytu mniej zamożni Amerykanie. Nie stać ich na drożejące domy czy mieszkania, nie widzą perspektywy wyraźnej zwyżki swoich dochodów, a zauważają sukcesywnie rosnące koszty obsługi kredytów hipotecznych.
Aby nieco uspokoić sytuację, warto spojrzeć również na indeks S&P/Experian First Mortgage Default Indeks. Informuje on jaki jest udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych, dla których po raz pierwszy odnotowano opóźnienie przekraczające 90 dni. Według powyższego indeksu, znajdujemy się na historycznie niskim poziomie. Zaledwie 0,67% kredytów jest zagrożonych. Obraz jednak staje się jednak mniej różowy, gdy spojrzymy na 2006 rok, kiedy wynosił 1,04%. Wynik też dobry, a przed krachem nie ustrzegł.
Dalszy wzrost zarówno cen nieruchomości jak i kosztów kredytu może sprawiać, że kolejne grupy Amerykanów zostaną wypchnięte z rynku. Nie będzie ich po prostu stać na zakup domu bądź mieszkania. Natomiast te osoby, które już takie lokum posiadają, mogą mieć problemy ze spłatą bieżących zobowiązań.