Jak podała w czwartek agencja Bloomberg, 22% mieszkań w chińskich miastach stoi pustych, co oznacza ponad 50 mln takich lokali. Dotarliśmy do analiz mówiących, że takich lokali może być nawet 80 mln. Jest to największy odsetek spośród krajów świata.
,, Nie ma żadnego innego kraju, w którym odsetek opuszczonych mieszkań byłby tak wysoki. Jeśli na rynku nieruchomości pojawią się trudności, wyprzedawane domy zaleją Chiny jak powódź.” – ocenił prof. Gan Li z Południowo-Zachodniego Uniwersytetu Finansów i Ekonomii w mieście Chengdu. Badacze nie wliczają do tej liczby nowych lokali, które nie zostały jeszcze sprzedane przez deweloperów, więc w rzeczywistości ten poziom jest znacznie wyższy. Pomimo tak dużej liczby pustostanów, według Narodowego Biura Statystyk w lipcu liczba rozpoczętych nowych budów wzrosła o 29,4% r/r.
Wskaźnik pustostanów
Źródło: https://www.bloomberg.com/news/articles/2018-11-08/a-fifth-of-china-s-homes-are-empty-that-s-50-million-apartments?fbclid=IwAR0hXhLTQIwFMKJVjMUgwLVaJjMpL4bzPgcFwljlNeSlrHvgkrTdjx2zOgw
Dlaczego Chińczycy kupują mieszkania?
Odpowiedź jest dość prosta. Po pierwsze, żeby w nich mieszkać. Po drugie, żeby na nich zarobić. Ceny nieruchomości rosły w Chinach gwałtownie od roku 2000, czyniąc z zakupu mieszkań dobry sposób na pomnożenie pieniędzy. Przykładowo, w 2003 roku metr kwadratowy mieszkania w Pekinie sprzedawano za 3 tys. juanów (1,6 tys. zł). Dzisiaj za metr kwadratowy trzeba zapłacić 60 tys. juanów ( 32 tys. zł). W Pekinie, Szanghaju, Shenzhen tylko od 2015 roku ceny wzrosły aż o 50%. W tym ostatnim płaci się średnio za mieszkanie 3,7 mln juanów (2 mln PLN). W Xiamen tylko w 2016r. roczne podwyżki cen wyniosły 43,8%. Dane Narodowego Biura Statystyk mówią, że w lipcu średni wzrost cen nieruchomości mieszkalnych w 70 chińskich miastach wyniósł 1,2% w porównaniu z czerwcem (Bloomberg Intelligence wylicza średni wzrost cen w skali rocznej w lipcu na 6,6%). Wartość sprzedaży nieruchomości wzrosła łącznie o 22% r/r.
Źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Chiny-22-proc-mieszkan-w-miastach-jest-pustych-4175420.html?fbclid=IwAR24GW63bB_xKuB8ot2W2XzRqus5x_f8JvEW79ZutGIX8_6s5uqgdkUIRng
Jest to najlepszy przykład, że inwestując w nieruchomości za Wielkim Murem, można było zarobić. Wielu obywateli uważa, że nieruchomości mogą tylko drożeć, nie wyobrażają sobie, że ich cena może spaść. Większość uważa, że państwo za to odpowiada i zagwarantuje ciągły wzrost cen. To tylko wspiera wiarę w to, że na zakupie mieszkania nie można stracić i zachęca do kolejnych inwestycji. Chińczycy boją się, że jeżeli nie kupią teraz lokum, to w przyszłości nie będzie ich już na to stać. Kupują zatem kolejne lokale, nie tyle do mieszkania, co licząc na zysk w przyszłości.
Zakupy nieruchomości przez chińczyków
https://www.bloomberg.com/news/articles/2018-11-08/a-fifth-of-china-s-homes-are-empty-that-s-50-million-apartments?fbclid=IwAR0hXhLTQIwFMKJVjMUgwLVaJjMpL4bzPgcFwljlNeSlrHvgkrTdjx2zOgw
Kusi to więc wielu chińczyków. Tym bardziej, że nie mają zbyt wielkiego wyboru jeśli chodzi o lokowanie, czy oszczędzanie pieniędzy. Oprocentowanie depozytów jest zbyt niskie, rynek finansowy jest mało rozwinięty i kontrolowany przez państwo, więc nie daje zbyt wielkiego pola do popisu. Giełda jest mocno niestabilna, z gwałtownymi i mocnymi tąpnięciami. Nieruchomości więc z automatu dla wielu osób są najlepszą i jedyną alternatywą. Zauważył to również prezydent Xi, który podczas zjazdu KPCh powiedział, że ,,mieszkania są budowane, by w nich mieszkać, nie do spekulacji”. Szacuje się, że w nieruchomościach jest ulokowanych ok. 70% majątku chińskich gospodarstw domowych. To dużo więcej, niż np. w USA ( 49%), czy Japonii ( 34%).
Ceny mieszkań w największych chińskich miastach są porównywalne do cen w głównych światowych metropoliach. Jednak w porównaniu do dochodów nabywców, są już najwyższe na świecie. Na własne lokum w dużym mieście w Chinach, trzeba pracować dużo dłużej, niż gdzie indziej na świecie.
Stosunek cen nieruchomości do rocznego dochodu mieszkańca
Źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Chiny-pompuja-i-walcza-z-banka-na-rynku-nieruchomosci-7551405.html?fbclid=IwAR3xTxHcOkA4-zj99FBE1KPvRQ6a_KAAd6cRm_GnyC9zfhEpPfU0GglMQlU
Rząd chłodzi bańkę, pompując ją
Jak wiadomo chińska gospodarka jest centralnie planowana. Ma z góry założony wzrost, który za wszelką cenę musi być wyrobiony. Sektor nieruchomości odpowiada za około 10% PKB Państwa Środka. Jeśli dołożymy do tego przedsiębiorstwa produkujące sprzęt domowy, stal, cement, materiały budowlane, dojdziemy do 20-25% PKB. Zatem ciężko jest podjąć działania mające na celu schłodzenie rozgrzanego rynku, skoro trzeba wyrobić plan wzrostu, a jak widzimy sektor ma ogromny wpływ na PKB.
Szybko rosnące ceny mieszkań sprawiły, że wielu biedniejszych mieszkańców po prostu nie stać na zakup własnego mieszkania. Z ratunkiem przyszło więc państwo. Państwo kupuje, bądź subsydiuje mieszkania i wspierając najuboższą grupę mieszkańców. Idea słuszna ale wywołuje popyt, który zamiast obniżyć, jeszcze bardziej podnosi ceny. Kolejnym stosowanym rozwiązaniem mającym na celu zahamowanie wzrostu cen są wkłady własne. W niektórych miastach wynosi on 35% na pierwsze lokum, 50% na drugie. Ale nie tylko Polak potrafi…. Chińczyk też sobie poradzi. Jeśli chce kupić, to kupi. Weźmie kredyt, często na ,,rynku cienia” poza sektorem bankowym i lokum i tak nabędzie. Jak wiadomo, jeśli coś jest trudno dostępne, staje się również coraz droższe.
Swój udział w pompowaniu rynku mają samorządy lokalne. Szacuje się, że od 30%-50% procent ich dochodów pochodzi ze sprzedaży ziemi. Głównymi nabywcami są deweloperzy. Zatem gdyby doszło do zastoju na rynku, władze regionalne miały by istotny problem ze zbilansowaniem budżetów. Same władze również wznoszą zespoły miejskie tylko po to, aby wyrobić narzucony plan wzrostu gospodarczego.
Pęknie, czy nie pęknie?
Informacje o bańce na chińskim rynku nieruchomości nie są nowością. Od wielu lat zjawisko jest znane i obserwowane. Od dawna analitycy ostrzegają, że lada dzień rynek się załamie i dojdzie do ogromnego kryzysu. Lata mijają, bańka nie pęka. Władze centralne z pewnością zrobią wszystko, żeby tak zostało. Jednak czy taki stan rzeczy może trwać w nieskończoność? Tym bardziej, że spirala nakręca się coraz bardziej, a jakiekolwiek próby ucywilizowania i zahamowania tego zjawiska, przynoszą tylko odwrotne efekty. Powagi sprawie dodaje ostatnia wypowiedź w CNBC Larry Hu, szefa Działu Chińskich Analiz Ekonomicznych w banku Macquarie, który stwierdził, że rynek nieruchomości jest dużo większym zagrożeniem dla chińskiej gospodarki od wojny handlowej.
Skoro widmo pęknięcia bańki wisi nad nami od kilku lat i w tym czasie nic takiego się nie wydarzyło too zapewne i w najbliższych dniach niewiele się zmieni. Jednak kiedyś ta chwila z pewnością nastąpi. Naprężenia będą już tak duże, że bańka będzie musiała pęknąć. Partia dużo może i dużo zrobi żeby nastąpiło to jak najpóźniej, ale nie jest wszechmocna. Ogromna część tych nieruchomości jest nabyta za kredyt. Wojna handlowa z USA może doprowadzić do załamania się chińskiego exportu. Zakłady będą miały problem ze sprzedażą swoich produktów, więc zaczną zwalniać pracowników. Ci z kolei po utracie pracy, nie będą mieli z czego spłacić kredytu. Część będzie chciała w tej sytuacji sprzedać dom. Rynek zaleje fala niespłaconych kredytów i błyskawicznie taniejących domów. Taki scenariusz wydaje się bardzo prawdopodobny w nie tak dalekiej przyszłości. Wtedy pamiętajmy o zasadzie – ,,Najlepiej się zarabia, gdy leje się krew”