W ostatnim czasie rynek nieruchomości w USA dosyć mocno spowolnił. Sektor ten jest niezwykle ważny ponieważ jest on uważany za wczesny wskaźnik ostrzegania przed rynkową recesją. Jeśli rynek nieruchomości zaczyna łapać zadyszkę, może to oznaczać koniec sprzyjającej koniunktury.
[cmsmasters_sidebar shortcode_id=”jnlvyohb25″ sidebar=”midzy-postami-250×300″ classes=”reklamamobile”]
Analizując cykle gospodarcze oraz ogólny stan rynku, należy dokładnie przyjrzeć się wskaźnikom wczesnego ostrzegania. Okres spowolnienia gospodarczego zazwyczaj sygnalizowany jest przez kilka typowych symptomów takich jak:
– rynek nieruchomości – najwcześniejszy wskaźnik ostrzegania. Obserwujemy tutaj wyraźne spowolnienie.
– rynek pracy – spowolnienie w takich figurach jak zmiana zatrudnienia w sektorach pozarolniczych czy wzrost głównej stopy bezrobocia są sygnałami nadchodzącej stagnacji
– inne wskaźniki ekonomiczne – spadek wartości indeksów PMI/ISM, spadek nowych zamówień w przemyśle oraz w końcu spadek wartości giełdowego indeksu S&P500 potwierdza wejście gospodarki w okres recesji.
Spowolnienie na rynku nieruchomości w USA
Rynek nieruchomości jest oczywistym miejscem, w którym powinniśmy szukać oznak przegrzania. Ceny mieszkań w Stanach liczone w ujęciu nominalnym przekroczyły niedawno poziomy ze szczytów wyznaczonych w roku 2006. Inwestorzy mogą mieć cały czas w pamięci ostatnie wydarzenia z lat 2007 – 2009 kiedy to właśnie rynek nieruchomości spowodował ogólnoświatowy kryzys. Wydarzenie to potwierdza jak istotny jest ten sektor dla gospodarki. Jeśli nieruchomości zaczynają „chorować”, banki i sektor finansowy dostają „zapalenia płuc”.
Oczywiście, nie ma co porównywać sytuacji z początku 2007 do obecnej sytuacji. Dzisiejszy rynek mieszkaniowy wygląda zupełnie inaczej pod kątem struktury zadłużenia jednakże biorąc pod uwagę to co się dzieje na tym rynku obecnie, rok 2019 może być przełomowym okresem dla amerykańskiego rynku nieruchomości.
Spadek cen przyspiesza
Ekstremalne wzrosty cen mieszkań które obserwowaliśmy przez ostatnie 10 lat zaczynają wyhamowywać. Jak wskazują badania przeprowadzone przez GoBankingRates, w wielu amerykańskich miastach pojawiają się niepokojące oznaki wskazujące, że w przyszłości może tam zagościć większe spowolnienie. Firma zbadała jaki procent kredytów hipotecznych znajduje się „pod wodą”, tj. w sytuacji w której wartość domu jest mniejsza aniżeli całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Najbardziej narażonym miastem na kryzys według GoBankingRates jest New Jersey w stanie Newark. Procent kredytów hipotecznych znajdujących się „pod wodą” wyniósł 27.9% z medianą cen domów na poziomie 252 000 USD. Newark charakteryzuje się wysokimi wskaźnikami pustostanów, zarówno w odniesieniu do domów jak i lokali przeznaczonych do najmu. Wskaźniki wynoszą odpowiednio 5.2% dla pierwszej grupy, oraz 9.5% dla drugiej grupy w porównaniu do 1.7% i 6.1% w skali całego kraju. Wisienką na torcie są opóźnienia w spłatach kredytów hipotecznych. Jest to poważny problem, z którym boryka się co 20 gospodarstwo w tym mieście.
Tuż za New Jersey, uplasowały się miasta takie jak:
– Detroit – wskaźnik kredytów „pod wodą” 34.4%, mediana cen domów 161 300 USD
– Bridgeport – wskaźnik kredytów „pod wodą” 26.9%, mediana cen 176 200 USD
– Baltimore – wskaźnik kredytów „pod wodą” 26.5%, mediana cen domów 119 200 USD
– Hartford – wskaźnik kredytów „pod wodą” 22.4%, mediana cen domów 130 900 USD
Warto też spojrzeć na indeks cen domów S&P/Case-Shiller, który odnotował ostatnio niewielki spadek aktywności cenowej. Analizując cały rynek w USA, odczyt z końcówki marca pokazał spadek cen o 0.2% w ujęciu miesięcznym.
Zobaczcie co się dzieje np. San Francisco, gdzie ceny już dawno znalazły się powyżej poziomów z przed kryzysu 2007-2008 (w ujęciu nominalnym):
Indeks cen domów S&P/Case-Shiller dla San Francisco
„Aktywność na rynku mieszkaniowym odnotowała wyraźne spowolnienie od początku roku, ponieważ rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, reforma podatkowa i spowolnienie oczekiwań co do wzrostu cen na rynku nieruchomości wpłynęły na spadek popytu na mieszkania.” Zauważył Matthew Pointon, ekonomista ds. nieruchomości w Capital Economics.
Jak mówi Joel Naroff, główny ekonomista w Naroff Economic Advisors „szczyt cen został osiągnięty, a wraz ze wzrostem stóp procentowych i spowolnieniem gospodarki, wzrost cen może spowolnić”.
Ankieta Reutersa pokazała, że 17 z 29 analityków twierdzi, iż obroty na rynku nieruchomości osiągnęły już szczyt. Ten fakt zbiega się z konsensusem rynku o Produkcie Krajowym Brutto w USA, który według odrębnego sondażu Reutersa również osiągnął swój szczyt.
Sprzedaż istniejących domów za luty zaskakuje
Ostatnie dane z rynku nieruchomości w USA były dosyć zaskakujące. Sprzedaż istniejących domów w lutym osiągnęła wartość o 5.51 miliona, co było wartością o 11.8% wyższą w porównaniu do danych za styczeń.
Sprzedaż domów jednorodzinnych wzrosła o 13.3% do 4.94 miliona, podczas gdy sprzedaż mieszkań osiągnęła liczbę 570 tys. Średnia cena domu wzrosła do 249 500 USD z poziomu 249 300 USD w styczniu i 240 800 USD rok wcześniej. Porównując dane rok do roku, sprzedaż istniejących domów spadła o 1.8%.
Kolejny raport z rynku nieruchomości zostanie opublikowany 22 kwietnia i będzie zawierał w sobie dane za marzec 2019. Zobaczymy czy dane za luty to tylko nietypowa, sezonowa anomalia czy ożywienie, które będzie wskazywać na zdecydowaną poprawę tego rynku.