Stopa kapitalizacji (synonim rentowność) jest miarą wykorzystywaną w branży nieruchomości komercyjnych, w celu wykazania stopy zwrotu, która ma być generowana na nieruchomości inwestycyjnej. Jest ona obliczana na podstawie dochodu netto, który ma generować nieruchomość. Stopę kapitalizacji wykorzystuje się do oszacowania zwrotu z inwestycji na rynku nieruchomości.
[cmsmasters_sidebar shortcode_id=”jnlvyohb25″ sidebar=”midzy-postami-250×300″ classes=”reklamamobile”]
Jak obliczyć stopę kapitalizacji?
Metod obliczania stopy kapitalizacji jest wiele. Jeden z prostszych wzorów, jaki możesz wykorzystać, wygląda następująco:
Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto/bieżąca wartość rynkowa
Gdzie:
Dochód operacyjny netto oznacza roczny dochód generowany przez nieruchomość. Od przychodów odejmuje się wszystkie koszty związane z zarządzaniem nieruchomością, również podatki od nieruchomości.
Natomiast bieżąca wartość rynkowa określa wartość nieruchomości według obecnie panujących stawek rynkowych.
Możliwe jest również wykorzystanie innej wersji:
Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto/cena zakupu nieruchomości
Jednocześnie ten wzór nie jest popularny. Przede wszystkim wyniki są mało realistyczne w przypadku nieruchomości, które zostały kupione dawno. Już kilka lat może wpłynąć znacząco na cenę nieruchomości, a gdy mówimy o nieruchomościach, które zostały kupione w ubiegłej dekadzie, to różnica w cenie może być olbrzymia. Dodatkowo wskaźnik ten ciężko zastosować w przypadku np. odziedziczonych nieruchomości, kiedy cena zakupu wynosi zero.
Dlatego też pierwszy wzór, który uwzględnia bieżącą wartość rynkową nieruchomości, jest znacznie częściej wykorzystywany. Daje on bardziej reprezentatywne wyniki stopy kapitalizacji.
Jak można wykorzystać stopę kapitalizacji w praktyce?
Stopę kapitalizacji można wykorzystać do oceny różnych możliwości inwestycyjnych. Można w ten sposób porównywać inwestycję w różne nieruchomości, jak i w różne opcje inwestycyjne. Wyobraź sobie, że rozważasz zakup nieruchomości komercyjnej i porównujesz to z inwestycją w bezpieczne 3-procentowe obligacje skarbowe. stanowi „bonus” za ryzyko poniesione z inwestycją na rynku nieruchomości. Trzeba bowiem pamiętać, że inwestując w nieruchomości, należy liczyć się z ryzykiem:
W celu uproszczenia załóżmy, że koszt nieruchomości wynosi 1 mln złotych, a roczny dochód z inwestycji po odjęciu kosztów wynosi 80 tysięcy złotych.
Stopę kapitalizacji łatwo obliczyć z wcześniej podanego wzoru: 80 000/1 000 000 = 8%
Jak widać, zwrot 8% z inwestycji w nieruchomości jest o wiele większy niż bezpieczna inwestycja w obligacje skarbowe. Dodatkowy, potencjalny zysk 5%
- Nie zawsze wszystkie lokale będą wynajmowane — okres, w którym lokal nie jest wynajmowany to okres, w którym nieruchomość generuje mniejsze zyski.
- Mogą zmieniać się koszty utrzymania nieruchomości.
- Zmienia się wartość nieruchomości w czasie, co również wpływa na stopę kapitalizacji.
- Ogólna sytuacja na rynku nieruchomości może wpłynąć na generowane zyski i stopę kapitalizacji.
- Lokalizacja nieruchomości (zarówno bezpośrednie położenie w danej miejscowości, jak i ogólna sytuacja regionu, w którym znajduje się nieruchomość).
- Wpływ ma również wiek, status i typ nieruchomości.
Odpowiednia ocena stopy kapitalizacji
Stopa kapitalizacji dostarcza również wartościowych informacji sama w sobie. Przede wszystkim możesz dzięki niej oszacować, jak długo będzie Ci się zwracała inwestycja. Jeżeli stopa kapitalizacji wynosi 10%, to zwrot z inwestycji zajmie 10 lat.
Pamiętaj również, że stopa kapitalizacji zależy od wcześniej wymienionych zmiennych. Często wyższa stopa zwrotu wiąże się z większym ryzykiem. Przykładowo mieszkanie w centrum miasta będzie miało prawdopodobnie niższą stopę kapitalizacji niż dom na obrzeżach. Jest to spowodowane tym, że ceny nieruchomości w centrum są o wiele wyższe. Jednak inwestycja w taką nieruchomość ma bardzo dużą zaletę, jaką jest stosunkowo niskie ryzyko (łatwiej znaleźć najemców dla nieruchomości znajdującej się w centrum, niż dla nieruchomości na obrzeżach). Zaletą może być również cena. Wartość nieruchomości w centrum jest wyższa, dlatego jest większe prawdopodobieństwo sprzedania jej z zyskiem za kilka lat.
Natomiast nieruchomość na obrzeżach wiąże się z potencjalną większą stopa kapitalizacji. Ceny nieruchomości są niższe, koszty utrzymania również. Jednak w zamian ryzyko związane z taką inwestycją jest większe, ponieważ znalezienie najemców może nie być takie proste.
Dlatego oceniając stopę kapitalizacji, warto mieć również na uwadze ryzyko związane z daną inwestycją i dopasować stopę kapitalizacji do danego poziomu ryzyka.