Czym są REIT-y
Po raz pierwszy formuła REIT (Real Estate Investment Trust) pojawiła się w prawie Stanów Zjednoczonych. Było to w 1960 r. Amerykański model zaczęto powielać w Europie w 1969 r. REIT-y raczej nie budują, ale kupują gotowe nieruchomości (np. biurowce czy centra handlowe) i czerpią zyski z ich najmu. Korzystają przy tym z preferencji podatkowych. W zamian za bonusy podatkowe muszą jednak regularnie wypłacać akcjonariuszom lwią część zysków z czynszów w postaci dywidendy. W zależności od kraju, REIT-y muszą wypłacać akcjonariuszom 75%-90% zysków. Polskim wykonaniem mają być Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości ( FINN).
REIT-y na świecie
Obecnie spółki tego typu funkcjonują w 16 państwach Unii Europejskiej. W samych Stanach Zjednoczonych jest notowanych około 220 spółek tego rodzaju. Rynek ten jest wyceniany na świecie na 1,7 bln USD. Jednym z najpopularniejszych mierników kondycji w branży jest GPR 250 REIT WORLD INDEX.
https://www.globalpropertyresearch.com
REIT-y w Polskim wykonaniu
FINN-y mają inwestować przede wszystkim w nieruchomości mieszkaniowe. Mają to być lokale na wynajem, aparthotele, bądź mieszkania senioralne. Ustawa zatem blokuje możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne: biura, centra handlowe. Właśnie za to ograniczenie jest głównie krytykowana. Było by to typowo Polskie rozwiązanie, gdyż w innych krajach takiego ograniczenia nie ma. W projekcie ustawy jest zapis mówiący, że mieszkania muszą zajmować min. 70% powierzchni użytkowej takiej nieruchomości. Pojawiają się obawy, że już na starcie ograniczy to możliwości FINN-ów. Na zachodzie tego typu instytucje mają znacznie bardziej rozbudowany wachlarz możliwości. Inwestują nawet w wiezienia. W USA REIT-y uzyskały nawet zgodę na wynajmowanie nieruchomości pod uprawę marihuany leczniczej.
Ustawa przewiduje, że FINN będzie spółką akcyjną notowaną na giełdzie. Minimalny kapitał to 50 mln zł. Przychody muszą pochodzić z najmu co najmniej 5 nieruchomości. Spółka nie będzie miała możliwości budowania domów, czy być deweloperem. Jej głównym zadaniem będzie wynajmowanie nieruchomości mieszkalnych położonych w Polsce. Akcje spółki typu FINN będą mogły kupić również samorządy. Samorządy będą mogły również zakładać takie spółki.
Dla spółek FINN przewidziano stosowanie 8,5% stawki CIT od dochodów uzyskanych przez nie z najmu nieruchomości. Planowany termin wejścia w życie to 1 styczeń 2019 roku.
Cel wprowadzenia FINN-ów
Rząd chce dać przeciętnemu Kowalskiemu możliwość pomnożenia własnych oszczędności. Jednocześnie będzie wspierał budownictwo mieszkaniowe. Aby Polski rynek mieszkaniowy mógł dogonić średni poziom europejski, należy wyłożyć dodatkowe 200 mld zł w ciągu 13 lat oraz zwiększyć roczną budowę mieszkań o min. 50%. Założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego mówią, że do 2030r. średnia liczba mieszkań ma wzrosnąć z obecnych 363 na 1000 mieszkańców, do 435. Ktoś musi to sfinansować. Na kontach Polacy odłożyli około bilion złotych oszczędności. Ministerstwo Finansów wprowadzając FINN-y chce część tych środków skierować właśnie na rozwój budownictwa mieszkaniowego. Zatem to jest główny powód zablokowania możliwości inwestowania Polskim REIT-om w nieruchomości komercyjne.
Jest szansa na zysk?
Każdy teraz zapewne zastanawia się, czy spółki typu FINN dadzą zarobić. Z pewnością tak. Plusem jest przede wszystkim regularnie, co kwartał wypłacana dywidenda. Więc może być to sposób osiągnięcia pasywnego, stałego dochodu. Spółki tego typu działające w USA w latach 1972-2017 osiągnęły średnioroczny zysk na poziomie 12%. W latach 2001-2007 spółki typu REIT dynamicznie rosły. Średnia stopa zwrotu w tym przedziale czasowym wyniosła ponad 320%. Pamiętajmy jednak, że było to w przededniu kryzysu, za który jest w głównej mierze odpowiedzialna bańka na rynku nieruchomości.
FINN zatem będą obarczone ryzykiem giełdowym. W przypadku załamania na giełdzie, trzeba liczyć się z tym, że możemy ponieść stratę z powodu spadku ceny akcji.